Общедомовые нужды. Что это такое?

Автор: Виктор Плаксин, «Кварта‑С» · victor@kvarta-c.ru
Версия статьи: 19 января 2019

1. Цель данной статьи

— понять, что такое общедомовые нужды, как они рассчитываются согласно постановлению правительства РФ №354. В статье даны разъяснения и комментарии к формулам расчёта, а также приведены ошибки в данных двух постановлениях, которые допущены по мнению автора данной статьи.

2. Общие положения

Общедомовые нужды (ОДН) по некоторой услуге вычисляются по формулам, приведённым ниже, и затем полученный объём общедомовых нужд распределяется по лицевым счетам дома (в большинстве случаев пропорционально площади лицевых счетов согласно постановлению №354). Лицевой счёт может быть как жилым помещением (квартирой), так и нежилым помещением (магазин на первом этаже). Расчёт ОДН существенно отличается при отсутствии общедомового прибора учёта (счётчика) и при его наличии, поэтому эти два случая будут рассмотрены ниже отдельно.

3. Расчёт ОДН при отсутствии домового счётчика

При отсутствии домового счётчика объём общедомовых нужд (ОДН) вычисляется по специальному нормативу общедомовых нужд (формулы расчёта которых утверждены постановлением правительства №306), а конкретные значения нормативов утверждаются в регионах администрациями регионов или же ресурсоснабжаемыми организациями в регионах).

Vодн = Норматив * Sодн

где Vодн — объём общедомовых нужд (на все лицевые счета),
Sодн — площадь помещений, входящих в состав общего имущества дома (мест общего пользования).

В последней редакции постановления №306 от 16.04.2013 добавлено развёрнутое определение Sодн, из которого следует, что она не содержит площади чердаков и подвалов. А именно: общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам

Вычисленный таким образом объём общедомовых нужд Vодн распределяется на всех потребителей данной коммунальной услуги, т.е. все лицевые счета дома (как жилые (квартиры), так и нежилые (офисы, магазины)), пользующихся данной услугой, пропорционально площади лицевых счетов.

Таблица 2. Нормативы домовых нужд:

Услуга	Единица норматива	Примечание
Отопление	-	Норматив отсутствует (так как ОДН по отоплению быть не может ни при отсутствии, ни при наличии домового счётчика).
Хол. и гор. водоснабжение	кубов / м2	Норматив по водоснабжению, определяемый согласно расчётному методу, вычисляется по формуле 26 постановления №306: Норматив = 0.09 * К / Sодн, где 0.09 куб.метров — норматив ОДН на 1 человека в месяц на 1 кв.метр площади Sодн, К — общее количество жильцов в домах. Конкретные значения нормативов рассчитываются по данной формуле для домов со схожими характеристиками и утверждаются для каждого типа домов на срок не менее 3 лет (т.е. норматив ежемесячно не перерасчитывается). (По сравнению с предыдущей редакцией этой формулы норматив существенно уменьшился, так как из формулы исключены технологические потери в инженерных сетях дома, которые ранее могли составлять до 20%).
Водоотведение	-	Норматив отсутствует.
Газоснабжение	-	Норматив отсутствует (формально равен нулю).
Электроснабжение	кВт*ч / м2	Норматив присутствует (рассчитывается по формулам 10 и 34 постановления №306).

4. Расчёт ОДН при наличии домового счётчика

При наличии домового счётчика объём общедомовых нужд (ОДН) может состоять из пяти составляющих, указанных в таблице 3.

Таблица 3. Составляющие домовых нужд:

№	Составляющая ОДН
1)	Реальный объём услуги на общие нужды дома за пределами квартир (в местах общего пользования, придомовой территории). Например, отопление лестничных клеток и подъездов, освещение подъездов и придомовой территории. Обратите внимание, что объём воды, используемый для мытья лестниц, обычно не входит в общедомовые нужды коммунальных услуг, а оплачивается отдельно по жилищным услугам.
2)	Объём, израсходованный в случае аварии. Например, разрыв трубы в подвале дома и большая утечка воды.
3)	Технологические потери в инженерных сетях дома.
4)	Объём, вызванный перерасходом (или недобором) внутри квартир, не имеющих индивидуальных приборов учёта, расчёт в которых происходит по нормативам, а не по индивидуальным приборам учёта. Т.е. разность между нормативом и фактическим потреблением в квартирах без индивидуальных счётчиков. Эта составляющая может быть как положительной (фактический расход больше нормативов), так и отрицательной (экономия в случае фактического расхода меньше норматива).
5)	Дополнительный объём, возникающий из-за того, что показания общедомового и индивидуальных прибора учёта собираются в разные дни (или в разные моменты времени одного дня). Для электроэнергии в случае автоматизированной системы сбора показаний такая составляющая может быть равна нулю.

При наличии домового счётчика объём ОДН по водоснабжению, водоотведению *, газоснабжению, электроснабжению рассчитывается по следующей формуле, которая соответствует формулам 11, 12 постановления №354 **:

Vодн = Vдом − Vипу − Vбезипу − Vвычет

где Vодн — объём общедомовых нужд (на все лицевые счета),
Vдом — расход по домовому счётчику,
Vипу — сумма объёмов в квартирах по квартирным счётчикам,
Vбезипу — сумма нормативов в квартирах без счётчиков,
Vвычет — некоторый вычет, который оплачивается по другой услуге.

*) Водоотведение указано перед формулой 12 постановления №354 и, следовательно, его расчёт должен быть сделан по этой формуле; однако, многие считают, что авторы постановления просто забыли вычеркнуть слова о сточных водах перед формулой 12 в последней редакции постановления, и плату за водоотведение ОДН рассчитывать с 1 июня 2013 не нужно.

**) с 1 июня 2013 объём общедомовых нужд Vодн, вычисленный по указанной выше формуле, не может превышать объём общедомовых нужд, вычисленный по нормативу общедомовых нужд, если на собрании собственников многоквартирного дома не решили иное и если исполнителем коммунальной услуги не является ресурсоснабжающая организация (пункт 44 постановления №354). В таком случае объём, превышающий норматив, оплачивается за счёт собственных средств исполнителя.

Эта формула проста — нужно взять разность текущих и предыдущих показаний домового счётчика (Vдом) и вычесть из полученного объёма суммарный объём потреблённый в квартирах (жилых помещениях) и офисах, магазинах (нежилых помещениях на первом этаже), т.е. вычесть суммарный объём потреблённый по всех лицевых счетах дома (жилых и нежилых), рассчитанный либо по показаниям индивидуальных счётчиков (если такие имеются) — это Vипу, либо по нормативам (если индивидуальных счётчиков нет) — это Vбезипу; кроме того, нужно вычесть также некую величину, называемую вычетом Vвычет — объём, который оплачивается отдельно вне рамок данной услуги. В результате мы получим объём общедомовых нужд, в который могут входить все пять составляющих, перечисленных в таблице 3, но определить размер каждой из этих пяти составляющих мы не можем, можем лишь вычислить по указанной формуле сумму всех пяти составляющих.

Таблица 4. Примеры вычетов:

№	Пример вычета
1)	Объём воды или электричества, потреблённый отдельно стоящими магазинами (павильонами), рядом с домом, которые подключены к инженерным сетям дома, т.е. данный объём учтён в расходе домового счётчика; если данный объём оплачивается такими отдельно стоящими магазинами по фактическому потреблённому объёму, измеренному по индивидуальному счётчику, то такой объём является вычетом и должен быть исключён из общедомовых нужд (он не должен быть оплачен лицевыми счетами дома, т.к. он уже оплачен магазином по договору с ТСЖ или УК)
2)	Объём слитой воды при отключении стояка, например, при замене батареи в одной из квартир, если такой сервис (отключение стояка и слив воды) оплачивается данной квартирой как отдельная платная услуга. В таком случае, данный объём слитой воды нужно исключить из общедомовых нужд, так как он уже оплачен полностью одной квартирой (одним лицевым счётом).
3)	При самостоятельном производстве горячего водоснабжения (при отсутствии центрального водоснабжения) вычетом по услуге холодного водоснабжения будет являться объём холодной воды, который был использован для производства горячей (подогрев воды). Действительно, данный объём следует исключить из общедомовых нужд по холодному водоснабжению, так как он будет оплачен по другой услуге — по услуге горячего водоснабжения
4)	В случае общего домового счётчика на теплоэнергию, которая используется как на услугу «отопление», так и на услугу «горячая вода (подогрев)» (в случае самостоятельного производства горячего водоснабжения), домовой счётчик можно задать для услуги «отопление» и сделать из него вычет на объём энергии, потраченной для производства горячей воды (рассчитанной по нормативу Гкал/куб)

Вычислив объём общедомовых нужд Vодн, его нужно распределить на лицевые счета дома. Согласно последней редакции ПП РФ №354 от 28.12.2019 — по всем лицевым счетам пропорционально площади лицевых счетов. (Ранее были и другие способы распределения — по количеству человек, если ОДН отрицательный, и не на все лицевые счета, а только на те, у которых есть индивидуальное потребление.)

5. Примечания

Примечание 1. В случае отсутствия домового счётчика объём ОДН рассчитывается по нормативу и может быть только положительным. При наличии домового счётчика объём ОДН может быть как положительным, так и отрицательным. Отрицательный объём ОДН Vодн может быть только вследствие экономии, совершённой жильцами, у которых нет индивидуальных приборов учёта и фактический потреблённый объём у которых меньше норматива. Т.е. отрицательный объём ОДН может быть, только если четвёртая составляющая ОДН отрицательна и по модулю больше чем сумма первых трёх составляющих ОДН. (Смотрите таблицу 3 с описанием всех составляющих). Наличие домового счётчика во всех случаях выгоднее собственникам помещений по сравнению с отсутствием домового счётчика. (принимая во внимание новую редакцию пункта 44 постановления №354, согласно которой часть объёма ОДН, вычисленного по домовому счётчику, которая превышает объём ОДН, вычисленный по нормативу, может быть оплачена за счёт исполнителя коммунальных услуг, а не за счёт собственников).

Примечание 2. Положительный объём ОДН распределяется согласно пункту 44 постановления №354 между всеми потребителям данной коммунальной услуги. Используется именно термин «потребитель», что можно трактовать, следующим образом: если лицевой счёт относится к нежилому помещению, которое не отапливается и имеет отдельный вход с улицы (т.е. отапливаемые места общего пользования не используются собственниками данного нежилого помещения), то данный лицевой счёт не является потребителем отопления, и ОДН по отоплению не вправе распределять на данный лицевой счёт.
Отмечу, что иногда думают иначе и распределяют ОДН на нежилые лицевые счета, не являющиеся потребителями данной коммунальной услуги, ссылаясь на статью 39 Жилищного Кодекса, которая предписывает всем собственникам нести бремя ответственности на содержание общего имущества. Но, есть мнение, что объём потреблённого ресурса по коммунальной услуге (тепловой энергии, воды, и т.п.) не является общим имуществом (общим имуществом является котёл, система трубопроводов, общие помещения и т.п., но не сама тепловая энергия или вода). В последней редакции ПП РФ №354 от 28.12.2018 расставили все точки над «и»: введён параметр Sинд (суммарная площадь всех помещений в частной собственности без батарей отопления (приборов отопления), то есть, холодных жилых и нежилых помещений, например, кладовок, машино-мест) и согласно формулам расчёта ОДН на отопление общедомовые нужды распределяются на все лицевые счета, включая лицевые счета, относящиеся к холодным (неотапливаемые) помещениям с нулевым индивидуальным потреблением. В то же время, индивидуальное потребление отопления в помещениях без ИПУ рассчитывается по формуле 3(6), содержащий параметр Sинд (который вычитается из Sоб — суммарной площади всех жилых и нежилых помещений).

Примечание 3 (несправедливость закона). Вопрос, который возмущает многих граждан: справедливо ли распределять положительный объём ОДН на всех потребителей (как с индивидуальными счётчиками, так и без них), в случае если ОДН фактически состоит только из перерасхода в квартирах без индивидуальных счётчиков (в которых фактический расход больше норматива)? По моему мнению — нет, не справедливо. Логичнее было бы распределять объём ОДН в таком случае (т.е. перерасход) только по лицевым счетам без индивидуальных счётчиков, а лицевые счета с индивидуальными счётчиками должны платить строго по этим счётчикам и ОДН для них должен быть нулевым. Почему авторы постановления №354 допустили такую несправедливость? Вероятно, потому, что определить объём только четвёртой составляющей (перерасхода в квартирах без счётчиков) невозможно. Действительно, если есть реальные домовые нужды (первая составляющая) и/или была зафиксирована авария (вторая составляющая), то вычислить отдельно четвёртую составляющую (перерасход) при наличии ненулевых первой и второй составляющей просто невозможно. Можно лишь точно вычислить сумму всех составляющих ОДН по указанным выше формулам, но отдельно каждую из составляющих — нет. Четвёртую составляющую справедливо распределять только по лицевым счетам без индивидуальных счётчиков, но остальные составляющие — по всем лицевым счетам. Но поскольку вычислить отдельно четвёртую составляющую невозможно, авторы постановления №354, наверное, решили распределять общий объём ОДН по всем лицевым счетам. Однако, замечу, что для некоторых услуг, например, водоснабжения, общедомовые нужды практически всегда состоят из четвёртой составляющей (перерасхода)! Первая составляющая (реальные домовые нужды) всегда нулевая для водоснабжения. Вторая составляющая (авария) случается редко. Третью составляющую (технологические потери) можно вычислить расчётным путём и, к тому же, она незначительна. А, вот, четвёртая составляющая (перерасход) действительно может быть значительной для водоснабжения. Таким образом, думаю, авторы постановления №354 не доработали закон, уравняв все услуги, а могли бы узаконить разное распределение по разным услугам. Например, ОДН по водоснабжению в случае отсутствия аварии в текущем месяце (при наличии акта об отсутствии аварии) распределять только по лицевым счетам без индивидуальных счётчиков, а ОДН по отоплению распределять всегда по всем потребителям. Подробнее о всех составляющих ОДН — смотрите таблицу 3.

Примечание 4 (ошибка в законе): Согласно пункту 47.а постановления №354 отрицательный объём ОДН должен быть распределён по всем жилым лицевым счетам, хотя единственная причина, по которой отрицательный объём ОДН может получиться — это экономия ресурсов жильцами в квартирах без индивидуальных счётчиков (где фактическое потребление меньше норматива). Т.е. справедливее было бы распределить отрицательный объём не по всем лицевым счетам, а только по тем, где нет индивидуальных счётчиков. Т.е. вернуть экономию только тем, кто совершил эту экономию. Однако, согласно постановлению №354 экономия в квартирах без индивидуальных счётчиков должна быть распределена по всем лицевым счетам, как имеющим, так и не имеющим индивидуальные счётчики. Это является нелогичным и несправедливым требованием закона, по моему мнению, и, скорее всего, сделано не намеренно авторами закона, а является непреднамеренной ошибкой закона.

Примечание 5 (ошибка в законе): Согласно пункту 47.б постановления №354 отрицательный объём ОДН должен быть распределён по лицевым счетам так, чтобы суммарный объём по одному лицевому счёту внутри квартиры (по индивидуальному счётчику или нормативу) и объёма ОДН, приходящегося на данный лицевой счёт, не был бы меньше нуля. То есть, отрицательный объём ОДН по лицевому счёту может уменьшить размер платы по услуге только вплоть до нуля, но не менее. Т.е. полностью вся экономия (весь отрицательный объём ОДН) жильцам может быть не возвращена. Таким образом, постановление №354 по непонятной причине ущемляет права собственников дома, так как позволяет управляющей компании заплатить поставщику услуги за объём в точности по домовому счётчику, а с собственников дома (с лицевых счетов) собрать большую сумму, и разность оставить себе в виде прибыли. Однако, такие случаи, всё же редки (случаи, когда отрицательный объём ОДН, приходящийся на лицевой счёт, по модулю больше объёма, потреблённого внутри квартиры по индивидуальному счётчику или нормативу), и величина разности, скорее всего, незначительна. Поэтому, вероятно, данное недоразумение в постановлении №354 является не намеренным, а непреднамеренной ошибкой.

Примечание 6: Согласно последней редакции постановления №354 показания индивидуальных счётчиков по отоплению не учитываются, если хотя бы в одной квартире дома нет такого счётчика. Данное изменение в законодательстве, по моему мнению, идёт в разрез с заявленной правительством идеей стимулирования установки индивидуальных приборов учёта и в очередной раз может вызвать волну возмущения со стороны граждан, так как многие установившие в своих квартирах счётчики по отоплению в два-три раза (а иногда и в четыре) снизили плату за отопление. А с 1 июня 2013 будут снова вынуждены платить больше.

Смотрите другие статьи, в том числе: «Сравнительный анализ расчёта коммунальных услуг в 2011 — 2019 годах».