Общедомовые нужды. Что это такое?

Автор статьи:      Виктор Плаксин, фирма «Кварта-С», email: victor@kvarta-c.ru
Версия статьи:   19 января 2019

bullet  1. Цель данной статьи

– понять, что такое общедомовые нужды, как они рассчитываются согласно постановлению правительства РФ № 354. В статье даны разъяснения и комменатарии к формулам расчета, а также приведены ошибки в данных двух постановлениях, которые допущены по мнению автора данной статьи.


bullet 2. Общие положения

Общедомовые нужды (ОДН) по некоторой услуге вычисляются по формулам, приведенным ниже, и затем полученный объем общедомовых нужд распределяется по лицевым счетам дома (в большинстве случаев пропорционально площади лицевых счетов согласно постановлению №354). Лицевой счет может быть как жилым помещением (квартирой), так и нежилым помещением (магазин на первом этаже). Расчет ОДН существенно отличается при отсутствии общедомового прибора учета (счетчика) и при его наличии, поэтому эти два случая будут рассмотрены ниже отдельно.


bullet 3. Расчет ОДН при отсутствии домового счетчика

При отсутствии домового счетчика объем общедомовых нужд (ОДН) вычисляется по специальному нормативу общедомовых нужд (формулы расчета которых утверждены постановлением правительства №306), а конкретные значения нормативов утверждаются в регионах администрациями регионов или же ресурсоснабжаемыми организациями в регионах).

Vодн = Норматив * Sодн


где Vодн – объем общедомовых нужд (на все лицевые счета),
       Sодн – площадь помещений, входящих в состав общего имущества дома (мест общего пользования).

В последней редакции постановления №306 от 16.04.2013 добавлено развернутое определение Sодн, из которого следует, что она не содержит площади чердаков и подвалов. А именно: общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам


Вычисленный таким образом объем общедомовых нужд Vодн распределяется на всех потребителей данной коммунальной услуги, т.е. все лицевые счета дома (как жилые (квартиры), так и нежилые (офисы, магазины)), пользующихся данной услугой, пропорционально площади лицевых счетов.



Таблица 2. Нормативы домовых нужд:

Услуга Единица норматива Примечание
Отопление - Норматив отсутствует (так как ОДН по отоплению быть не может ни при отсутствии, ни при наличии домового счетчика).
Хол. и гор.
водоснабжение 		кубов / м2 Норматив по водоснабжению, определяемый согласно расчетному методу, вычисляется по формуле 26 постановления №306: Норматив = 0.09 * К / Sодн, где 0.09 куб.метров – норматив ОДН на 1 человека в месяц на 1 кв.метр площади Sодн, К – общее количество жильцов в домах.
Конкретные значения нормативов рассчитываются по данной формуле для домов со схожими характеристиками и утверждаются для каждого типа домов на срок не менее 3 лет (т.е. норматив ежемесячно не перерасчитывается).
(По сравнению с предыдущей редакцией этой формулы норматив существенно уменьшился, так как из формулы исключены технологические потери в инжерных сетях дома, которые ранее могли составлять до 20%).
Водоотведение - Норматив отсутствует.
Газоснабжение - Норматив отсутствует (формально равен нулю).
Электроснабжение кВт*ч / м2 Норматив присутствует (рассчитывается по формулам 10 и 34 постановления № 306).


bullet 4. Расчет ОДН при наличии домового счетчика


При наличии домового счетчика объем общедомовых нужд (ОДН) может состоять из пяти составляющих, указанных в таблице 3.


Таблица 3. Составляющие домовых нужд:

№ Составляющая ОДН
1) Реальный объем услуги на общие нужды дома за пределами квартир (в местах общего пользования, придомовой территории). Например, отопление лестничных клеток и подъездов, освещение подъездов и придмовой территории. Обратите внимание, что объем воды, используемый для мытья лестниц, обычно не входит в общедомовые нужды коммунальных услуг, а оплачивается отдельно по жилищным услугам.
2) Объем, израсходованный в случае аварии. Например, разрыв трубы в подвале дома и большая утечка воды.
3) Технологические потери в инженерных сетях дома.
4) Объем, вызванный перерасходом (или недобором) внутри квартир, не имеющих индвидуальных приборов учета, расчет в которых происходит по нормативам, а не по индивидуальным приборам учета. Т.е. разность между нормативом и фактическим потреблением в квартирах без индвивидуальных счетчиков. Эта составляющая может быть как положительной (фактический расход больше нормативов), так и отрицательной (экономия в случае фактического расхода меньше норматива).
5) Дополнительный объем, возникающий из-за того, что показания общедомового и индивидуальных прибора учета собираются в разные дни (или в разные моменты времени одного дня). Для электроэнергии в случае автоматизированной системы сбора показаний такая составляющая может быть равна нулю.



При наличии домового счетчика объем ОДН по водоснабжению, водоотведению *, газоснабжению, электроснабжению рассчитывается по следующей формуле, которая соответствует формулам 11, 12 постановления №354 **:


Vодн = Vдом – Vипу – Vбезипу – Vвычет


где Vодн – объем общедомовых нужд (на все лицевые счета),
       Vдом – расход по домовому счетчику,
       Vипу – сумма объемов в квартирах по квартирным счетчикам,
       Vбезипу – сумма нормативов в квартирах без счетчиков,
       Vвычет – некоторый вычет, который оплачивается по другой услуге.



 *) Водоотведение указано перед формулой 12 постановления №354 и, следовательно, его расчет должен быть сделан по этой формуле; однако, многие считают, что авторы постановления просто забыли вычеркнуть слова о сточных водах перед формулой 12 в последней редакции постановления, и плату за водоотведение ОДН рассчитывать с 1 июня 2013 не нужно.

**) с 1 июня 2013 объем общедомовых нужд Vодн, вычисленный по указанной выше формуле, не может превышать объем общедомовых нужд, вычисленный по нормативу общедомовых нужд, если на собрании собственников многоквартирного дома не решили иное и если исполнителем коммунальной услуги не является ресурсоснабжающая организация (пункт 44 постановления №354). В таком случае объем, превышающий норматив, оплачивается за счет собственных средств исполнителя.

Эта формула проста – нужно взять разность текущих и предыдущих показаний домового счетчика (Vдом) и вычесть из полученного объема суммарный объем потребленный в квартирах (жилых помещениях) и офисах, магазинах (нежилых помещениях на первом этаже), т.е. вычесть суммарный объем потребленный по всех лицевых счетах дома (жилых и нежилых), рассчитанный либо по показаниям индвидуальных счетчиков (если такие имеются) – это Vипу, либо по нормативам (если индивидуальных счетчиков нет) – это Vбезипу; кроме того, нужно вычесть также некую величину, называемую вычетом Vвычет – объем, который оплачивается отдельно вне рамок данной услуги. В результате мы получим объем общедомовых нужд, в который могут входить все пять составляющих, перечисленных в таблице 3, но определить размер каждой из этих пяти составляющих мы не можем, можем лишь вычислить по указанной формуле сумму всех пяти составляющих.


Таблица 4. Примеры вычетов:

№ Пример вычета
1) Объем воды или электричества, потребленный отдельно стоящими магазинами (павильонами), рядом с домом, которые подключены к инженерным сетям дома, т.е. данный объем учтен в расходе домового счетчика; если данный объем оплачивается такими отдельно стоящими магазинами по фактическому потребленному объему, измеренному по индивидуальному счетчику, то такой объем является вычетом и должен быть исключен из общедомовых нужд (он не должен быть оплачен лицевыми счетами дома, т.к. он уже оплачен магазином по договору с ТСЖ или УК)
2) Объем слитой воды при отключении стояка, например, при замене батареи в одной из квартир, если такой сервис (отключение стояка и слив воды) оплачивается данной квартирой как отдельная платная услуга. В таком случае, данный объем слитой воды нужно исключить из общедомовых нужд, так как он уже оплачен полностью одной квартирой (одним лицевым счетом).
3) При самостоятельном производстве горячего водоснабжения (при отстутствии центрального водоснабжения) вычетом по услуге холодного водоснабжения будет являться объем холодной воды, который был использован для производства горячей (подогрев воды). Действительно, данный объем следует исключить из общедомовых нужд по холодному водоснабжению, так как он будет оплачен по другой услуге – по услуге горячего водоснабжения
4) В случае общего домового счетчика на теплоэнергию, которая используется как на услугу «отопление», так и на услугу «горячая вода (подогрев)» (в случае самостоятельного производства горячего водонснабжения), домовой счетчик можно задать для услуги «отопление» и сделать из него вычет на объем энергии, потраченной для производства горячей воды (рассчитанной по нормативу Гкал/куб)



Вычислив объем общедомовых нужд Vодн, его нужно распределить на лицевые счета дома. Согласно последней редакции ПП РФ №354 от 28.12.2019 - по всем лицевым счетам пропорционально площади лицевых счетов. (Ранее были и другие способы распределения - по количеству человек, если ОДН отрицательный, и не на все лицевые счета, а только на те, у которых есть индивидуальное потребление.)

bullet 5. Примечания

Примечание 1. В случае отсутствия домового счетчика объем ОДН рассчитывается по нормативу и может быть только положительным. При наличии домового счетчика объем ОДН может быть как положительным, так и отрицательным. Отрицательный объем ОДН Vодн может быть только вследствие экономии, совершенной жильцами, у которых нет индвидуальных приборов учета и фактический потребленный объем у которых меньше норматива. Т.е. отрицательный объем ОДН может быть, только если четвертая составляющая ОДН отрицательна и по модулю больше чем сумма первых трех составляющих ОДН. (Смотрите таблицу 3 с описанием всех составляющих). Наличие домового счетчика во всех случаях выгоднее собственникам помещений по сравнению с отсутствием домового счетчика. (принимая во внимание новую редакцию пункта 44 постановления №354, согласно которой часть объема ОДН, вычисленного по домовому счетчику, которая превышает объем ОДН, вычисленный по нормативу, может быть оплачена за счет исполнителя коммунальных услуг, а не за счет собственников).

Примечание 2. Положительный объем ОДН распределяется согласно пункту 44 постановления №354 между всеми потребителям данной коммунальной услуги. Используется именно термин «потребитель», что можно трактовать, следующим образом: если лицевой счет относится к нежилому помещению, которое не отапливается и имеет отдельный вход с улицы (т.е. отапливаемые места общего пользования не используются собственниками данного нежилого помещения), то данный лицевой счет не является потребителем отопления, и ОДН по отоплению не вправе распределять на данный лицевой счет.
Отмечу, что иногда думают иначе и распределяют ОДН на нежилые лицевые счета, не являющиеся потребителями данной коммунальной услуги, ссылаясь на статью 39 Жилищного Кодекса, которая предписывает всем собственникам нести бремя ответственности на содержание общего имущества. Но, есть мнение, что объем потребленного ресурса по коммунальной услуге (тепловой энергии, воды, и т.п.) не является общим имуществом (общим имуществом является котел, система трубопроводов, общие помещения и т.п., но не сама тепловая энергия или вода). В последней редакции ПП РФ №354 от 28.12.2018 расставили все точки над "и": введен параметр Sинд (суммарная площадь всех помещений в частной собственности без батарей отопления (приборов отопления), то есть, холодных жилых и нежилых помещений, например, кладовок, машино-мест) и согласно формулам расчета ОДН на отопление общедомовые нужды распределяются на все лицевые счета, включая лицевые счета, относящиеся к холодным (неотапливаемые) помещениям с нулевым индивидуальным потреблением. В то же время, индивидуальное потребление отопления в помещениях без ИПУ рассчитывается по формуле 3(6), содержащий параметр Sинд (который вычитается из Sоб - суммарной площади всех жилых и нежилых помещений).

Примечание 3 (несправедливость закона). Вопрос, который возмущает многих граждан: справедливо ли распределять положительный объем ОДН на всех потребителей (как с индивидуальными счетчиками, так и без них), в случае если ОДН фактически состоит только из перерасхода в квартирах без индвидуальных счетчиков (в которых фактический расход больше норматива)? По моему мнению – нет, не справедливо. Логичнее было бы распределять объем ОДН в таком случае (т.е. перерасход) только по лицевым счетам без индивидуальных счетчиков, а лицевые счета с индивидуальными счетчиками должны платить строго по этим счетчикам и ОДН для них должен быть нулевым. Почему авторы постановления №354 допустили такую несправедливость? Вероятно, потому, что определить объем только четверой составляющей (перерасхода в квартирах без счетичков) невозможно. Действительно, если есть реальные домовые нужды (первая составлящая) и/или была зафиксирована авария (вторая составляющая), то вычислить отдельно четвертую составляющую (перерасход) при наличии ненулевых первой и второй составляющей просто невозможно. Можно лишь точно вычислить сумму всех составляющих ОДН по указанным выше формулам, но отдельно каждую из составляющих – нет. Четвертую составляющую справедливо распределять только по лицевым счетам без индивидуальных счетчиков, но остальные составляющие – по всем лицевым счетам. Но поскольку вычислить отдельно четвертую составляющую невозможно, авторы постановления №354, наверное, решили распределять общий объем ОДН по всем лицевым счетам. Однако, замечу, что для некоторых услуг, например, водоснабжения, общедомовые нужды практически всегда состоят из четвертой составляющей (перерасхода)! Первая составляющая (реальные домовые нужды) всегда нулевая для водоснабжения. Вторая составляющая (авария) случается редко. Третью составляющую (технологические потери) можно вычислить расчетным путем и, к тому же, она незначительна. А, вот, четвертая составляющая (перерасход) действительно может быть значительной для водоснабжения. Таким образом, думаю, авторы постановления №354 не доработали закон, уравняв все услуги, а могли бы узаконить разное распределение по разным услугам. Например, ОДН по водоснабжению в случае отсутствия аварии в текущем месяце (при наличии акта об отсутствии аварии) распределять только по лицевым счетам без индивидуальных счетчиков, а ОДН по отоплению распределять всегда по всем потребителям. Подробнее о всех составляющих ОДН – смотрите таблицу 3.

Примечание 4 (ошибка в законе): Согласно пункту 47.а постановления №354 отрицательный объем ОДН должен быть распределен по всем жилым лицевым счетам, хотя единственная причина, по которой отрицательный объем ОДН может получиться – это экономия ресурсов жильцами в квартирах без индивидуальных счетчиков (где фактическое потребление меньше норматива). Т.е. справедливее было бы распределить отрицательный объем не по всем лицевым счетам, а только по тем, где нет индивидуальных счетчиков. Т.е. вернуть экономию только тем, кто совершил эту экономию. Однако, согласно постановлению №354 экономия в квартирах без индивидуальных счетчиков должна быть распределена по всем лицевым счетам, как имеющим, так и не имеющим индивидуальные счетчики. Это является нелогичным и несправедливым требованием закона, по моему мнению, и, скорее всего, сделано не намеренно авторами закона, а является непреднамеренной ошибкой закона.

Примечание 5 (ошибка в законе): Согласно пункту 47.б постановления №354 отрицательный объем ОДН должен быть распределен по лицевым счетам так, чтобы суммарный объем по одному лицевому счету внутри квартиры (по индвидуальному счетчику или нормативу) и объема ОДН, приходящегося на данный лицевой счет, не был бы меньше нуля. То есть, отрицательный объем ОДН по лицевому счету может уменьшить размер платы по услуге только вплоть до нуля, но не менее. Т.е. полностью вся экономия (весь отрицательный объем ОДН) жильцам может быть не возвращена. Таким образом, постановление №354 по непонятной причине ущемляет права собственников дома, так как позволяет управляющей компании заплатить поставщику услуги за объем в точности по домовому счетчику, а с собственников дома (с лицевых счетов) собрать большую сумму, и разность оставить себе в виде прибыли. Однако, такие случаи, все же редки (случаи, когда отрицательный объем ОДН, приходящийся на лицевой счет, по модулю больше объема, потребленного внутри квартиры по индивидуальному счетчику или нормативу), и величина разности, скорее всего, незначительна. Поэтому, вероятно, данное недоразумение в постановлении №354 является не намеренным, а непреднамеренной ошибкой.

Примечание 6: Согласно последней редакции постановления №354 показания индвидуальных счетчиков по отоплению не учитываются, если хотя бы в одной квартире дома нет такого счетчика. Данное изменение в законодательстве, по моему мнению, идет в разрез с заявленной правительством идеей стимулирования установки индивидуальных приборов учета и в очередной раз может вызвать волну возмущения со стороны граждан, так как многие установившие в своих квартирах счетчики по отоплению в два-три раза (а иногда и в четыре) снизили плату за отопление. А с 1 июня 2013 будут снова вынуждены платить больше.

bullet Смотрите  другие статьи, в том числе: "Сравнительный анализ расчета коммунальных услуг в 2011 - 2019 годах"